Форум - Недвижимость Кыргызстана - Недвижимость в Бишкеке за неделю 14.06.14

#57406 by Отключён (Новичок) в 2014-06-14 15:49:41 , (129 недели) назадTop




  Сообщений: N/A


Что происходит с ценами на жилье в Бишкеке?

Чтобы ответить на этот вопрос требуются цифры, данные, а не мнения, типа: - Цены скоро упадут, рынок недвиги не достиг дна. ИМХО. И вообще нас ожидает вселенский потоп, на этом фоне только идиот будет вкладывать в бетонометры.
Для этого, решил начать высчитывать индекс цен основанный на ценах предложения продавцов. Как вы понимаете, цена предложения – торгуема и может отличаться от конечной цены в среднем на 5 – 10 %, поэтому добавил данные Госрегистра КР по ценам уже проданных квартир. Учитывая неоднородность цен по районам в Бишкеке, рассчитываю цены только в трех районах. Почему? Потому что они самые популярные с точки зрения покупок, да и выборка данных по ним более существенна.
Индекс «Цена предложения на однокомнатную квартиру» рассчитывается на основе цен предложения продавцов недвижимости публикуемых в пятничном издании «Вечернего Бишкека» в разделе «Продаю недвижимость». Для расчета берутся цены только готовых однокомнатных квартир, т.е. цены квартир под самоотделку не учитываются. Также не учитываются все цены по всем районам г. Бишкек, учитываются только квартиры в центре города – показатель «Центр», цены квартир в южных микрорайонах столицы – показатель «Микро» и цены квартир на востоке г. Бишкек, микрорайоны «Аламедин-1», «Городок Энергетиков», «Городок Строителей», «Тунгуч» и «Учкун» - показатель «Аламедин». Все показатели рассчитаны как средняя цена предложения и не включают в себя цены предложения квартир-студий, «гостинок» и «сталинок». Недостаток подобного индекса в том, что он как явствует из названия учитывает только цены предложения, т.е. они не окончательны. Но этот недостаток по большей части нивелируется средней ценой, так что указанные данные более близки к окончательным ценам продаж, чем отдельно взятая цена предложения. Полагаю, что цена индекса отличается от продажной не более чем на 5%. Также я не учитывал цены квартир по сериям, рад бы да не могу, выборка данных станет сразу мизерной и мало соответствующей реальности.
Для более объективной картины представленной нижеприведенным графиком индекса, я добавил показатель – Оплаченный спрос. Показатель «Оплаченный спрос» - это данные представленные Госрегистром КР для удобства сравнения рассчитанный как стоимость гипотетической однокомнатной квартиры в долларах США. Для справки: Госрегистр КР на своем сайте дает среднюю цену за 1 кв.м. квартиры в кыргызских сомах. Я пересчитал цену квадратного метра жилья в Бишкеке вначале как цену за кв.м. в долларах США по официальному курсу НБКР на конец месяца, затем полученный результат умножил на 35 кв.м. (общая площадь однокомнатной квартиры 105 серии). Недостаток данных представленных Госрегистром заключается в самом формате представления данных, они высчитают цену квадратного метра по всему г. Бишкек, как вы понимаете, эти цифры не могут адекватно отражать цены, квадратный метр жилья в Газ городке сильно отличается от квадратного метра в центре столицы.
Но при одновременном использовании, как цены предложения, так и цены уже совершенной сделки мы сможем более объективно судить о происходящих процессах на рынке недвижимости.


График наглядно показывает, что средняя цена предложения с начала текущего года держалась в определенных коридорах, для показателя «Центр» верхняя граница диапазона $47 771, а нижняя граница была на отметке в $42 314. Показатель «Микро» колебался от $44 424 до $41 375, а показатель «Аламедин» с начала года показал рост от $ 34 860 до максимум $38 250 и минимум $36 364. Как видите все наглядно и просто, любому человеку будет легко сориентироваться в текущих ценах и прошлой динамике. Следующий аргумент, почему я использую заявленные цены только из пятничного выпуска «Вечернего Бишкека»? Ответ заключается в следующем: реклама в «Вечерке» стоит денег и в отличии от изданий с бесплатным размещением рекламы заявленные цены более близки к реальным по которым люди готовы продать жилье. Абсурдная ситуация сама по себе, человек продает квартиру стоимостью 40 000$ и 200 сом (менее 4 $) затрат на рекламу так влияет на него, халява кружит голову почище наркотика. Доказать могу только если возьмете в руки Вечерку и любую газету с бесплатным размещением рекламы, в 8 из 10 случаев, одна и та же квартира будет стоить по разному, если в Вечерке то к примеру 41000$, в бесплатной газете, та же квартира, но уже 45000$. Предполагаю, что в случае бесплатных объявлений у продавцов срабатывает мысль: «Раз реклама бесплатная и ничего мне не стоит, то можно дать цену повыше. А вдруг кто-то возьмет и купит не торгуясь?».
Третий аргумент в пользу индекса: «Почему я использую цены предложения однокомнатных квартир?» - Ответ: Однокомнатные квартиры самые ходовые и легко продаваемые, если вы решите, к примеру, продать трехкомнатную квартиру ориентируясь по цене за 1кв. метр однокомнатного жилья, то в 99% случаев будете разочарованы. Цена «однушки» в пересчете на кв.м. будет выше трехкомнатной при условии, что обе квартиры находятся в одном районе, одинаковой серии и примерно в одинаковом состоянии. В ценах однокомнатных квартир присутствует инвестиционный и спекулятивный интерес, их часто покупают для сбережения средств, предпочитая хранить деньги не в банке, а в самом ликвидном типе недвижимости. Для справки: по данным Госрегистра в 2009-2012 гг. около 40% всех сделок по квартирам приходились на однокомнатные.
Теперь перейдем к показателю «Оплаченный спрос»: для начала взглянем на годовую динамику цен.


С декабря 2013 по март 2014 мы наблюдали снижение цен, март 2014 отметился в качестве полугодового низа цен, теперь с марта по май текущего года у нас есть повышение цен. ( К сожалению на сайте Госрегистра КР отсутствует информация по ценам за февраль 2014года). Теперь рассмотрев как индекс так и оплаченный спрос, мы можем с большой долей уверенности предположить, что ближайшее время цены вряд ли смогут преодолеть майский пик. И мы будем наблюдать снижение цен как минимум до апрельских цен или максимум до мартовских, рассмотрим аргументы как за рост, так и за снижение.
Но вначале обратите внимание на практическую целесообразность индекса цены предложения, первый график с ценами предложения. В мае 2014г. все показатели отметились пиками цен и затем спад на конец мая – начало июня, мы видим из второго графика подтверждение данной динамики цен, уже из данных Госрегистра КР. Теперь аргументы за рост и снижение цен.
Аргументы за рост цен: Пока не вижу предпосылок, ни одной.
Аргументы за снижение цен: Исторически летом, мало кто покупает квартиры. Продавцы если торопятся с продажей, то вынуждены снижать цены. Покупатели большей частью ждут осени, когда люди начинают продавать урожай и обналичивать свои вложения. Низкая активность тех и других будет способствовать снижению цен, по крайней мере сезонному.
Предположительное развитие событий:
Как я уже сказал выше, ожидаю низкую активность на рынке жилья из-за сезонных факторов вплоть до осени текущего года и из-за этого снижения цены предложения до уровня января 2014 г., т.е. Показатель «Центр» - 43 400$; показатель «Микро» - 41 375$, показатель «Аламедин» - 34 860$. Также полагаю, что показатель «оплаченный спрос» будет близок к январьскому значению, на уровне – 33 281$. Наибольшее снижение цен ожидают квартиры в «Аламедине-1» и близлежайщих к нему микрорайонах, дополнительный аргумент за это наибольшее снижение по сравнению с остальными показателями видно из графика индекса «цен предложения», с апреля месяца цена бьется у крайне узком канале от 37 206$ до 36 600$, что демонстрирует в данном случае неохотное желание покупателей брать квартиры по нынешним ценам. Так что продавцы будут вынуждены снизить цены до январьских.                                                                                                      
В материале использованы следующие источники: данные Нац.Банка КР, Госрегистра КР, ИД Вечерний Бишкек.

Клерик
Отправить сообщеньку

       [1]       

Быстрый переход: