Форум - Недвижимость Кыргызстана - Недвижимость в Бишкеке на 20 июня 2014

#57499 by Отключён (Новичок) в 2014-06-21 20:00:26 , (128 недели) назадTop




  Сообщений: N/A


Недвижимость в Бишкеке (Обзор на 20 июня 2014).


За последнюю неделю цены предложения снизились только в южных микрорайонах, показатель «Микро» - скатился с 42 313$ до 41 500$, остальные показатели показали незначительное повышение, показатель «Центр» - рост с 46 000$ до 46 156$, показатель «Аламедин» - рост с 36 267$ до 36 737$. По прежнему считаю, что в данное время стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость в первую очередь из-за сезонного фактора. Рост который мы наблюдали по двум показателям «Центр» и «Аламедин» незначителен и больше связан с оптимизмом продавцов чем с оживлением на рынке недвижимости. Оптимизм продавцов в первую очередь относиться к тем, что только что выставил квартиры на продажу и данные цены лишь отражают прощупывание почвы новыми продавцами.
Как уже писал в своем первом обзоре, ожидаю отката цен до уровня начала года как минимум, как видим из графика показатель «Микро» практически добрался до прогнозируемого уровня цен в 41 375$, полагаю что в ближайшей перспективе около 3 – 4 недель цены предложения в южных микрорайонах будут колебаться в пределах максимум 41 500$ и минимум 41 000$. Как бы не хотелось покупателям, чтобы средняя цены в микрорайонах была ниже 41 000 $, мы вряд ли это увидим до августа месяца, цена уже практически подошла к своему сезонному дну.
Показатель «Центр» - в течении 3 – 4 недель предполагаю снижение цены предложения до 43 600$ как минимум и максимум до 43 400$ с нынешних 46 156$.
Показатель «Аламедин» - в течении 3 – 4 недель прогнозирую снижение цены предложения до 34 900$ с нынешнего уровня в 36 737$. Наибольшее снижение цен нас ожидает в «Аламедине» и примыкающих к нему микрорайонах, давайте более детально взглянем на поведение цены предложения. Обратите внимание на следующий график в котором даны максимальные и минимальные цены по показателю «Аламедин»:


Верхняя граница цены предложения как приклеенная в течении 5 недель стоит на уровне 42 500$, даже несмотря на нырок вниз минимальной ценой отмеченной 13 июня. Долго такое состояние вряд ли сможет продолжаться, уже в ближайшие 2 -3 недели максимум месяц, мы увидим снижение максимальной цены предложения с 42 500$ до 37 000$, а до конца лета и вовсе максимальная цена предложения может дойти и до 36 000$. В данном случае полагаю, что в противостоянии между покупателями и продавцами, выйдут победителями покупатели. Терпеливые покупатели имеют возможность в среднем сэкономить до 5500$.
Для тех кто не читал мой первый обзор за 14 июня 2014г. ниже я добавил информацию касающуюся методов расчета индекса предложения и аргументы в его пользу.
В материале использованы данные НБКР, Госрегистра КР и ИД «Вечерний Бишкек».

Клерик

Что происходит с ценами на жилье в Бишкеке?
Чтобы ответить на этот вопрос требуются цифры, данные, а не мнения, типа: - Цены скоро упадут, рынок недвиги не достиг дна. ИМХО. И вообще нас ожидает вселенский потоп, на этом фоне только идиот будет вкладывать в бетонометры.
Для этого, решил начать высчитывать индекс цен основанный на ценах предложения продавцов. Как вы понимаете, цена предложения – торгуема и может отличаться от конечной цены в среднем на 5 – 10 %, поэтому добавил данные Госрегистра КР по ценам уже проданных квартир. Учитывая неоднородность цен по районам в Бишкеке, рассчитываю цены только в трех районах. Почему? Потому что они самые популярные с точки зрения покупок, да и выборка данных по ним более существенна.
Индекс «Цена предложения на однокомнатную квартиру» рассчитывается на основе цен предложения продавцов недвижимости публикуемых в пятничном издании «Вечернего Бишкека» в разделе «Продаю недвижимость». Для расчета берутся цены только готовых однокомнатных квартир, т.е. цены квартир под самоотделку не учитываются. Также не учитываются все цены по всем районам г. Бишкек, учитываются только квартиры в центре города – показатель «Центр», цены квартир в южных микрорайонах столицы – показатель «Микро» и цены квартир на востоке г. Бишкек, микрорайоны «Аламедин-1», «Городок Энергетиков», «Городок Строителей», «Тунгуч» и «Учкун» - показатель «Аламедин». Все показатели рассчитаны как средняя цена предложения и не включают в себя цены предложения квартир-студий, «гостинок» и «сталинок». Недостаток подобного индекса в том, что он как явствует из названия учитывает только цены предложения, т.е. они не окончательны. Но этот недостаток по большей части нивелируется средней ценой, так что указанные данные более близки к окончательным ценам продаж, чем отдельно взятая цена предложения. Полагаю, что цена индекса отличается от продажной не более чем на 5%. Также я не учитывал цены квартир по сериям, рад бы да не могу, выборка данных станет сразу мизерной и мало соответствующей реальности.
Для более объективной картины представленной нижеприведенным графиком индекса, я добавил показатель – Оплаченный спрос. Показатель «Оплаченный спрос» - это данные представленные Госрегистром КР для удобства сравнения рассчитанный как стоимость гипотетической однокомнатной квартиры в долларах США. Для справки: Госрегистр КР на своем сайте дает среднюю цену за 1 кв.м. квартиры в кыргызских сомах. Я пересчитал цену квадратного метра жилья в Бишкеке вначале как цену за кв.м. в долларах США по официальному курсу НБКР на конец месяца, затем полученный результат умножил на 35 кв.м. (общая площадь однокомнатной квартиры 105 серии). Недостаток данных представленных Госрегистром заключается в самом формате представления данных, они высчитают цену квадратного метра по всему г. Бишкек, как вы понимаете, эти цифры не могут адекватно отражать цены, квадратный метр жилья в Газ городке сильно отличается от квадратного метра в центре столицы.
Но при одновременном использовании, как цены предложения, так и цены уже совершенной сделки мы сможем более объективно судить о происходящих процессах на рынке недвижимости.
Следующий аргумент, почему я использую заявленные цены только из пятничного выпуска «Вечернего Бишкека»? Ответ заключается в следующем: реклама в «Вечерке» стоит денег и в отличии от изданий с бесплатным размещением рекламы заявленные цены более близки к реальным по которым люди готовы продать жилье. Абсурдная ситуация сама по себе, человек продает квартиру стоимостью 40 000$ и 200 сом (менее 4 $) затрат на рекламу так влияет на него, халява кружит голову почище наркотика. Доказать могу только если возьмете в руки Вечерку и любую газету с бесплатным размещением рекламы, в 8 из 10 случаев, одна и та же квартира будет стоить по разному, если в Вечерке то к примеру 41000$, в бесплатной газете, та же квартира, но уже 45000$. Предполагаю, что в случае бесплатных объявлений у продавцов срабатывает мысль: «Раз реклама бесплатная и ничего мне не стоит, то можно дать цену повыше. А вдруг кто-то возьмет и купит не торгуясь?».
Третий аргумент в пользу индекса: «Почему я использую цены предложения однокомнатных квартир?» - Ответ: Однокомнатные квартиры самые ходовые и легко продаваемые, если вы решите, к примеру, продать трехкомнатную квартиру ориентируясь по цене за 1кв. метр однокомнатного жилья, то в 99% случаев будете разочарованы. Цена «однушки» в пересчете на кв.м. будет выше трехкомнатной при условии, что обе квартиры находятся в одном районе, одинаковой серии и примерно в одинаковом состоянии. В ценах однокомнатных квартир присутствует инвестиционный и спекулятивный интерес, их часто покупают для сбережения средств, предпочитая хранить деньги не в банке, а в самом ликвидном типе недвижимости. Для справки: по данным Госрегистра в 2009-2012 гг. около 40% всех сделок по квартирам приходились на однокомнатные.
Отправить сообщеньку
#57524 by Отключён (Новичок) в 2014-06-22 15:25:16 , (128 недели) назадTop




  Сообщений: N/A


Полезная инфа. Спасибо!
Отправить сообщеньку

       [1]       

Быстрый переход: