Форум - Недвижимость Кыргызстана - Недвижимость в Бишкеке на 04 июля 2014

#57638 by Отключён (Новичок) в 2014-07-05 17:44:03 , (126 недели) назадTop




  Сообщений: N/A


Недвижимость в Бишкеке. Обзор на 04 июля 2014.


За прошедшую неделю только показатель «Центр» продемонстрировал снижение с 46 025$ до уровня 44 867$ ( - 1 158$), «Микро» подрос с 40 771$ до 41 682$ ( + 911$), показатель «Аламедин» незначительно вырос с 37 188$ до 37 333$ ( + 145). В предыдущих обзорах я писал, что ожидаю в течении ближайших двух трех недель снижение всех показателей как минимум до уровня цен на начало года, пока лишь показатель «Микро» на прошлой неделе показал уровень цен ниже. И хотя показатель «Центр» медленно, но с неохотой идет к прогнозируемым уровням, показатель «Аламедин» как будто приклеился к нынешним ценам, все это заставляет пересмотреть свои прогнозы. Но вначале давайте разберем текущие условия т.е. аргументы как за рост, так и снижение цен.

Аргументы за рост цен – Первоначально я предполагал, что рынок предложения придет чуточку позже к техническому росту цен, предполагаемый мной отрезок времени включал середину июля – начало августа. Но видимо я ошибся и мы уже сейчас будем наблюдать технический рост, что я подразумеваю под этим термином. В летний период времени, когда часть квартир были сняты с рынка предложения, чаще всего это люди которые продают жилье в связи с переездом в дальнее и ближнее зарубежье (они не могут задерживаться в КР долго, им требуется до сентября месяца обустроиться на новом месте из-за школ дет.садов, как правило последние из них уезжают в середине июля, максимум в первых числах августа). Второй тип продавцов, которые начнут снимать свои предложения с рынка, это те кто хотели расшириться, купить квартиры в «новостройках», этот тип продавцов, как правило, имеет свой небольшой «болевой порог» при снижении цен. Как только цена начинает достигать этого уровня они начинают задумываться, а имеет ли смысл вообще затевать все эти улучшения, ведь все задумывалось исходя из других цен. Дискомфорт они начинают испытывать от самой мысли, что если я продам по более низкой цене, а вдруг цены возьмут и подпрыгнут? Их колебания выливаются в два варианта действий: первый – они начинают твердо стоять на желаемой цене, невзирая на реалии рынка, второй вариант – они вообще снимают квартиру с рынка продаж. Оба варианта действий играют на руку техническому росту, если в первом случае это отражается напрямую на повышении цен предложения, то во втором они сужают количество предложения и оставляют рынок продавцам, которые не спешат с продажей недвижимости и вяло продают ее опять же по желаемой цене, пускай даже заоблачной. Другая часть продавцов ближе к августу месяцу в преддверии осеннего оживления на рынке недвижимости начинают выставлять квартиры со значительной накруткой на имеющиеся в июле – августе средние цены. Итого, мы получаем рост цен предложения, как правило, не подкрепленных оплаченным спросом. На рынке недвижимости продаются в основном «горящие варианты» когда определенной части продавцов срочно нужны деньги, но выставляемые ими цены мало влияют на подавляющую часть продавцов. Отсюда этот рост можно смело назвать «техническим». Других причин для роста цен на данный момент я не вижу.

Аргументы за снижение цен: Первая причина – вялый спрос, который будет сохранятся как минимум до начала сентября. Вторая причина – увеличившееся предложения на рынке первичного жилья, которое в принципе довлело над ценами вторичного рынка недвижимости с начала года. К сожалению пока не могу добавить в обзор статистических данных из-за нехватки времени. В ближайший месяц постараюсь исправиться и добавить их либо в еженедельный обзор, либо написать отдельную статью.

Теперь суммируя вышесказанное, можно с определенной уверенностью сказать, что нас ждет в ближайшее время: Цены предложения по всем показателям будут биться в коридоре цен. Возможно, лишь на короткий промежуток времени, события могут так совпасть, что на рынок предложения разом выйдет много «горящих предложений» и в какую-то неделю мы будем наблюдать «шипообразное» снижение цен, затем со следующей недели вновь возврат цен в прежний коридор и так до сентября месяца.
Итак, по показателям: «Центр» - нижняя граница 43 400$ (цена на начало года) – верхняя граница 46 156$ (летний максимум). «Микро» - нижняя граница 40 771$ (летний минимум) – 42 313$ (летний максимум). «Аламедин» для более широкого коридора цен - нижняя граница 34 860$ (цены на начало года) – 37 333$ (летний максимум), и для узкого коридора цен – верхняя и нижняя границы будут отмечены летними максимами и минимумами – 37 333$ и соответственно 36 267$.

Для тех кто не читал мои первые обзоры ниже я добавил информацию касающуюся методов расчета индекса цен предложения и аргументы в его пользу.

В материале использованы данные НБКР, Госрегистра КР и ИД «Вечерний Бишкек».

В данном материале отражено только мнение автора, данная публикация не может рассматриваться как рекомендация/инвестиционный совет для покупки и/или продажи недвижимости.

Клерик


Что происходит с ценами на жилье в Бишкеке?
Чтобы ответить на этот вопрос требуются цифры, данные, а не мнения, типа: - Цены скоро упадут, рынок недвиги не достиг дна. ИМХО. И вообще нас ожидает вселенский потоп, на этом фоне только идиот будет вкладывать в бетонометры.

Для этого, решил начать высчитывать индекс цен основанный на ценах предложения продавцов. Как вы понимаете, цена предложения – торгуема и может отличаться от конечной цены в среднем на 5 – 10 %, поэтому добавил данные Госрегистра КР по ценам уже проданных квартир. Учитывая неоднородность цен по районам в Бишкеке, рассчитываю цены только в трех районах. Почему? Потому что они самые популярные с точки зрения покупок, да и выборка данных по ним более существенна.

Индекс «Цена предложения на однокомнатную квартиру» рассчитывается на основе цен предложения продавцов недвижимости публикуемых в пятничном издании «Вечернего Бишкека» в разделе «Продаю недвижимость». Для расчета берутся цены только готовых однокомнатных квартир, т.е. цены квартир под самоотделку не учитываются. Также не учитываются все цены по всем районам г. Бишкек, учитываются только квартиры в центре города – показатель «Центр», цены квартир в южных микрорайонах столицы – показатель «Микро» и цены квартир на востоке г. Бишкек, микрорайоны «Аламедин-1», «Городок Энергетиков», «Городок Строителей», «Тунгуч» и «Учкун» - показатель «Аламедин». Все показатели рассчитаны как средняя цена предложения и не включают в себя цены предложения квартир-студий, «гостинок» и «сталинок». Недостаток подобного индекса в том, что он как явствует из названия учитывает только цены предложения, т.е. они не окончательны. Но этот недостаток по большей части нивелируется средней ценой, так что указанные данные более близки к окончательным ценам продаж, чем отдельно взятая цена предложения. Полагаю, что цена индекса отличается от продажной не более чем на 5%. Также я не учитывал цены квартир по сериям, рад бы да не могу, выборка данных станет сразу мизерной и мало соответствующей реальности.

Для более объективной картины представленной нижеприведенным графиком индекса, я добавил показатель – Оплаченный спрос. Показатель «Оплаченный спрос» - это данные представленные Госрегистром КР для удобства сравнения рассчитанный как стоимость гипотетической однокомнатной квартиры в долларах США. Для справки: Госрегистр КР на своем сайте дает среднюю цену за 1 кв.м. квартиры в кыргызских сомах. Я пересчитал цену квадратного метра жилья в Бишкеке вначале как цену за кв.м. в долларах США по официальному курсу НБКР на конец месяца, затем полученный результат умножил на 35 кв.м. (общая площадь однокомнатной квартиры 105 серии). Недостаток данных представленных Госрегистром заключается в самом формате представления данных, они высчитают цену квадратного метра по всему г. Бишкек, как вы понимаете, эти цифры не могут адекватно отражать цены, квадратный метр жилья в Газ городке сильно отличается от квадратного метра в центре столицы.
Но при одновременном использовании, как цены предложения, так и цены уже совершенной сделки мы сможем более объективно судить о происходящих процессах на рынке недвижимости.

Следующий аргумент, почему я использую заявленные цены только из пятничного выпуска «Вечернего Бишкека»? Ответ заключается в следующем: реклама в «Вечерке» стоит денег и в отличии от изданий с бесплатным размещением рекламы заявленные цены более близки к реальным по которым люди готовы продать жилье. Абсурдная ситуация сама по себе, человек продает квартиру стоимостью 40 000$ и 200 сом (менее 4 $) затрат на рекламу так влияет на него, халява кружит голову почище наркотика. Доказать могу только если возьмете в руки Вечерку и любую газету с бесплатным размещением рекламы, в 8 из 10 случаев, одна и та же квартира будет стоить по разному, если в Вечерке то к примеру 41000$, в бесплатной газете, та же квартира, но уже 45000$. Предполагаю, что в случае бесплатных объявлений у продавцов срабатывает мысль: «Раз реклама бесплатная и ничего мне не стоит, то можно дать цену повыше. А вдруг кто-то возьмет и купит не торгуясь?».

Третий аргумент в пользу индекса: «Почему я использую цены предложения однокомнатных квартир?» - Ответ: Однокомнатные квартиры самые ходовые и легко продаваемые, если вы решите, к примеру, продать трехкомнатную квартиру ориентируясь по цене за 1кв. метр однокомнатного жилья, то в 99% случаев будете разочарованы. Цена «однушки» в пересчете на кв.м. будет выше трехкомнатной при условии, что обе квартиры находятся в одном районе, одинаковой серии и примерно в одинаковом состоянии. В ценах однокомнатных квартир присутствует инвестиционный и спекулятивный интерес, их часто покупают для сбережения средств, предпочитая хранить деньги не в банке, а в самом ликвидном типе недвижимости. Для справки: по данным Госрегистра в 2009-2012 гг. около 40% всех сделок по квартирам приходились на однокомнатные.
Отправить сообщеньку

       [1]       

Быстрый переход: